Как фирме обезопасить себя от расторжения договора аренды досрочно?

«Наша компания сейчас планирует арендовать помещение на долгосрочную перспективу. Для начала намерены оформить договор на 5 лет. За это время вся наша деятельность и клиентская база будут привязаны к этому помещению. Но мы опасаемся, что арендодатель решит досрочно расторгнуть договор аренды, и деятельность нашей компании может приостановиться. Что, в свою очередь, понесет за собой определенные временные и финансовые потери. Можем ли мы установить какую-нибудь неустойку в случае, если договор аренды будет расторгнут досрочно по желанию арендодателя?» 
 

Н. Джураев, г. Фергана. 

Отвечает судья Ташкентского городского суда по экономическим делам Ирина ХАКИМОВА:

- Неустойку установить за досрочное расторжение договора аренды нельзя. Можно предусмотреть отступное за одностороннее досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя при отсутствии виновных действий арендатора.

Если арендодатель нарушает свои обязательства и вынуждает арендатора инициировать досрочное расторжение договора, арендатор вправе требовать выплаты неустойки за нарушение конкретного обязательства, инициировать досрочное расторжение договора и требовать возмещения убытков, вызванных досрочным расторжением.

В соответствии со статьей 259 Гражданского кодекса РУз неустойка является одной из форм обеспечения надлежащего исполнения обязательств.

Согласно статье 260 Гражданского кодекса РУз неустойкой признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. То есть неустойка должна защищать интересы пострадавшей стороны в сделке в случае, если другая не будет исполнять свои обязательства по договору надлежащим образом.

Что касается договора аренды, то надо разграничивать, за что именно будет взыскиваться неустойка. Ключевое условие применения неустойки - неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Давайте рассматривать позицию неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств с точки зрения вашего будущего договора аренды. Для этого сначала необходимо определить круг основных обязательств арендодателя, к числу которых относятся (по закону, по договору, по обычаям делового оборота):

1) предоставление определенного имущества на определенный  договором срок в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (то есть предоставление надлежащего помещения на 5 лет) (ст. 541 ГК РУз);

2) осуществление капитального ремонта сданного имущества (если иное не предусмотрено договором) (ст. 547 ГК РУз);

3) осуществление ремонта, вызванного неотложной необходимостью, за которую арендатор не отвечает (ст. 547 ГК  РУз);

4) очень часто обязанность по обеспечению коммунальными и эксплуатационными услугами тоже берет на себя арендодатель;

5) арендодатель не должен препятствовать нормальному использованию сданного в аренду имущества.

Сам факт досрочного расторжения договора не является неисполнением или ненадлежащим исполнением договора - следовательно, за досрочное расторжение договора применять неустойку нельзя.

Досрочное расторжение является следствием неисполнения/ненадлежащего исполнения договора. То есть вы как арендатор в случае нарушения арендодателем своих обязательств имеете право просить выплату неустойки за неисполнение конкретного обязательства плюс, если такое неисполнение/ненадлежащее исполнение договора препятствует дальнейшему нормальному продолжению арендных отношений, можете также инициировать досрочное расторжение договора вследствие существенного нарушения условий договора арендодателем.

Поэтому вы либо должны установить в договоре аренды неустойку за нарушение конкретного обязательства арендодателя, либо можно также согласовать условие отступного в случае, если арендодатель захочет расторгнуть договор аренды до истечения срока действия договора аренды без наличия виновных действий с вашей стороны.

Но что делать, если арендодатель не расторгает договор, но всячески препятствует нормальному использованию арендуемого помещения и фактически подводит вас к инициированию процесса досрочного расторжения договора? 

В данном случае вы вправе при обращении в суд заявить исковые требования:

1) о взыскании неустойки за нарушение конкретного обязательства арендодателя;

2) о досрочном расторжении договора аренды;

3) о взыскании убытков, вызванных досрочным расторжением вследствие виновных действий арендодателя.